サブリースとマスターリースの違い

不動産取引をされる方は、サブリース・マスターリースという文言を聞く機会が多いと思います。 リースってなんか怖そう、と最初から否定的になってしまってはかえってチャンスを逃す事に繋がります。 そこでサブリース、マスターリースの解説をしていきます。 混同されがちなリース契約ですがメリットデメリットを含めしっかりと理解する事が大切です。

マスターリース（一括借り上げの賃貸借契約）とは

不動産オーナーが所有している物件を不動産会社が一括で借り上げる契約の事です。 マスターリースとは又貸し・転貸借を前提とした契約になります。空室や滞納等があった場合、対応するのは不動産会社となります。マスターリース契約の際は原状回復費や修繕費などどちらが負担するのかなど確認しましょう。またマスターリースの契約内容は数年で見直される事が多いです。

サブリース（転貸借契約）とは

率直に言うと「又貸し・転貸借」となります。 不動産会社が一括借り上げした建物を転貸し、その転借人との間で交わす契約です。 オフィスビルからコインパーキングまで様々な物件で利用されています。 最近ではオフィスビルのサブリースが注目されています。 以下、ご理解いただきやすいよう図示、メリットデメリットをお纏め致しました。

〇不動産オーナー【A社】　※マスターリースの賃貸人

　⇩　一括借り上げの賃貸借契約（マスターリース）を結ぶ。

　⇧　家賃の支払い　不動産オーナー【A社】に対してマスターリース料を支払う。

〇不動産会社【B社】　※マスターリースの賃借人　＆　サブリースの転貸人

　⇩　不動産会社【B社】と物件を使用するユーザー【C社】との間での転貸借契約（サブリース）を結ぶ。

　⇧　転貸料の支払い　不動産会社【B社】に対して転貸料を支払う。

〇物件を使用するユーザー【C社】　※サブリースの転借人

不動産オーナー【A社】のメリット、デメリット

・メリット

不動産会社【B社】から毎月一定の金額が入ってくるので空室や滞納といったリスクを感じる事がありません。

・デメリット

収益を最大化することはできません。

原状回復費や修繕費は基本的にオーナーが負担する事になります。

※オフィスビルの場合、不動産会社【B社】が負担する事もあります。

不動産会社【B社】のメリットデメリット

・メリット

長期に渡り入居される個人・企業を誘致できると家賃収入が安定する。

利回りが非常に良い。

・デメリット

不動産オーナー【A社】に代わり空室・滞納のリスクを抱える事になる。

たとえ空室であったとしても、不動産オーナー【A社】へ毎月賃料の支払いが必要となり、固定費が大きい。

マスターリース契約により資金が一時的に減ってしまう。

※マスターリース契約の保証金・敷金は経費として申請できません。

まとめ

オフィスビル・住居・パーキングなど契約によってリスクの考え方は異なります。 考え方の違いをよく理解した上で契約を進めましょう。